Pocas cosas alarman tanto en una comunidad como ver una rata en el garaje o en el sótano. No es solo una cuestión de asco: los roedores transmiten enfermedades, dañan instalaciones y cables, y lo que empieza como un avistamiento aislado puede convertirse en una plaga en pocas semanas. Por eso, cuanto antes se actúe, más fácil y más barato será resolverlo.
La pregunta que surge enseguida es quién tiene que dar la orden y si hace falta reunir a la junta. La Ley de Propiedad Horizontal lo deja bastante claro, aunque a menudo se explica mal. Vamos a verlo paso a paso.
¿Hace falta una junta para desratizar?
No. El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que las actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio, incluidas las que garantizan las condiciones básicas de seguridad y habitabilidad, son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta.
Un tratamiento de desratización encaja de lleno en ese supuesto: no es una mejora opcional, sino una medida necesaria para que el edificio siga siendo habitable. Así lo han entendido los tribunales, que enmarcan el control de plagas de una comunidad precisamente en ese deber de conservación y habitabilidad (SAP Valencia, Sección 8.ª, de 18 de septiembre de 2024), y que recuerdan que, cuando una actuación es necesaria para la conservación del inmueble, no hace falta convocar una junta para acometerla (SAP Madrid, Sección 14.ª, de 27 de febrero de 2018).
Dicho de otro modo: nadie tiene que votar si la comunidad se desratiza o no. Lo que sí puede hacer falta es aprobar cómo se paga, como veremos más adelante.
¿Quién da la orden: el administrador o el presidente?
La ley atribuye esta tarea al administrador. El artículo 20.c) de la Ley de Propiedad Horizontal le encarga atender a la conservación del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes y dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
¿Y el presidente? Solo asume esa función cuando la comunidad no tiene administrador. El artículo 13.5 establece que, en ese caso, las funciones de secretario y administrador las ejerce el presidente. Varias audiencias provinciales han validado actuaciones urgentes ordenadas por el presidente precisamente por esa razón: porque en esas comunidades no había administrador (SAP Sevilla, Sección 5.ª, de 3 de febrero de 2004; SAP Jaén, Sección 2.ª, de 5 de octubre de 2006).
Si la comunidad sí tiene administrador, lo prudente es que el presidente o cualquier vecino le avise cuanto antes y deje que sea él quien organice la actuación. Un presidente que contrata por su cuenta un servicio que no era urgente puede encontrarse con que el gasto no obliga a la comunidad, y tener que responder de él personalmente (SAP Madrid, Sección 14.ª, de 12 de diciembre de 2023).
¿Qué decide entonces la junta?
La junta no decide si se desratiza, pero sí tiene un papel importante: según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, le corresponde aprobar los presupuestos y las obras de reparación del edificio, y ser informada de las medidas urgentes que haya adoptado el administrador.
En la práctica, lo habitual es que la desratización periódica forme parte del presupuesto anual de la comunidad, aprobado en la junta ordinaria. Y cuando se ha tenido que actuar con urgencia, la junta conoce después la actuación y aprueba el gasto y su reparto. Los tribunales validan este tipo de ratificaciones posteriores de actuaciones urgentes (SAP Vizcaya, Sección 3.ª, de 5 de mayo de 2010).
Para aprobar estos gastos basta, en primera convocatoria, con el voto de la mayoría de propietarios que represente a su vez la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, que es como se celebran la mayoría de las juntas, es suficiente la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas de los presentes (artículo 17.7). Una vez aprobado, el acuerdo obliga a todos los propietarios, también a los que votaron en contra.
¿Y si un vecino no está de acuerdo?
Un propietario que no esté conforme con el acuerdo puede impugnarlo ante los tribunales, pero solo en los casos que prevé el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal: que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, que perjudique gravemente a la comunidad en beneficio de unos pocos, o que cause un grave perjuicio a algún propietario que no tenga obligación de soportarlo. No basta con estar en desacuerdo con el gasto.
Los plazos son más amplios de lo que a veces se lee: la acción caduca a los tres meses de adoptarse el acuerdo, o al año si se trata de un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos. Para quienes no asistieron a la junta, el plazo empieza a contar desde que se les comunica el acuerdo. Además, para poder impugnar hay que estar al corriente del pago de las deudas con la comunidad, o consignarlas previamente en el juzgado.
Tampoco prospera fácilmente la queja contraria, la de quien considera que la comunidad se queda corta. Los tribunales han señalado que el hecho de que un vecino juzgue insuficiente el servicio de control de plagas contratado no basta para concluir que la comunidad incumple su deber de mantener la habitabilidad (SAP Valencia, Sección 8.ª, de 18 de septiembre de 2024).
Consejos prácticos
Más allá de lo que dice la ley, hay medidas que evitan que un avistamiento se convierta en un problema:
- Avisa cuanto antes al administrador, indicando dónde y cuándo se ha visto el animal. Cuanto más concreta sea la información, más eficaz será el tratamiento.
- Contrata el tratamiento con una empresa autorizada. Las empresas de control de plagas deben estar inscritas en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas (ROESB). Lo más eficaz suele ser un contrato periódico de desratización, que permite prevenir y no solo reaccionar.
- Revisa los puntos de entrada: arquetas, sumideros, rejillas, huecos en paredes y puertas de garaje. Sellarlos es a menudo tan importante como el propio tratamiento.
- Cuida la gestión de residuos: cuartos de basuras limpios y contenedores cerrados reducen el atractivo del edificio para los roedores.
Conviene recordar, además, que una plaga no es solo un problema interno. Si afecta a vecinos colindantes o a locales, la comunidad puede tener que responder de los daños: los tribunales tratan la presencia de roedores como una inmisión molesta y perjudicial para quienes la sufren (SAP Valencia, Sección 11.ª, de 16 de enero de 2019). Las ordenanzas municipales de salud pública también imponen obligaciones a los titulares de los inmuebles.
Conclusión
Ante unas ratas en el garaje, la clave es actuar rápido y por el cauce adecuado: el administrador ordena el tratamiento, la junta aprueba después el gasto y nadie tiene que esperar a una votación para proteger la salud de los vecinos.
Este es precisamente el tipo de gestión que asumimos en Oleaga 360: ante un aviso, coordinamos el tratamiento con una empresa autorizada, mantenemos informada a la presidencia y llevamos el gasto a la junta con toda la documentación. Si tu comunidad busca un administrador de fincas que se ocupe de esto y del resto de la gestión, solicita un presupuesto.